Redutor de 70% no aluguel é uma expressão que começa a ganhar espaço nas discussões sobre a reforma tributária e seus efeitos nos contratos de locação. Para Alex Nabuco dos Santos, o mecanismo funciona como um alívio parcial da base de cálculo, reduzindo o montante sobre o qual incidirá o novo imposto, mas sem afastar totalmente a tributação. Em outras palavras, trata-se de um benefício relevante, porém limitado: o locador deixa de tributar 70% da receita de aluguel, mas continua pagando imposto sobre os 30% restantes.
Para inquilinos e proprietários, compreender essa lógica é essencial para ajustar expectativas e negociar contratos com mais segurança. Desvende ainda mais sobre essa temática a seguir:
Redutor de 70% no aluguel: como funciona na prática
Redutor de 70% no aluguel, na prática, significa que a legislação permite descontar 70% da receita bruta de locação antes de aplicar a alíquota do novo imposto sobre o valor agregado. De acordo com Alex Nabuco dos Santos, essa estrutura foi pensada para suavizar o impacto da reforma sobre o mercado imobiliário, reconhecendo que a locação é atividade estratégica tanto para famílias quanto para empresas. No entanto, mesmo com o redutor, permanece uma base tributável de 30% do valor do aluguel.
Além disso, é importante notar que o redutor de 70% no aluguel não se confunde com isenção. O benefício atua apenas na base de cálculo, não na alíquota em si, o que significa que a obrigação tributária continua existindo. Em muitos casos, a carga efetiva pode ainda ser superior ao que se tinha no regime anterior, dependendo do enquadramento do proprietário e dos tributos que deixaram de ser aplicados. Por essa razão, proprietários mais organizados já começam a revisar seus planejamentos.
Impacto para proprietários de imóveis
Redutor de 70% no aluguel também tem efeitos diretos na forma como o proprietário calcula a rentabilidade do seu patrimônio. Segundo Alex Nabuco dos Santos, muitos investidores utilizavam estruturas jurídicas e regimes específicos para reduzir a incidência de tributos sobre a receita de locação, especialmente no segmento corporativo e em carteiras de alto volume. Com a reforma e a criação de um IVA abrangente, parte dessas otimizações perde força, e o redutor surge como tentativa de equilibrar o impacto.
Desse modo, o proprietário passa a olhar com mais atenção para o rendimento líquido, comparando a locação com outras alternativas de investimento financeiro. Em alguns casos, o redutor de 70% no aluguel poderá ser suficiente para manter a atratividade do ativo; em outros, a soma de imposto, condomínio, manutenção e vacância tende a pressionar o retorno. Diante disso, é provável que muitos locadores considerem reajustar valores, repensar prazos contratuais ou até redesenhar a carteira.
Efeitos para inquilinos e mercado
Redutor de 70% no aluguel, embora seja um benefício voltado à base de cálculo, acaba repercutindo também na vida do inquilino. Como aponta Alex Nabuco dos Santos, o proprietário tende a avaliar se a redução da base compensa o aumento estrutural da alíquota e, caso entenda que o rendimento ficou aquém do esperado, pode tentar repassar parte do impacto ao locatário. Isso ocorre, em especial, em mercados aquecidos e em imóveis de localização privilegiada.
Por outro lado, o redutor de 70% no aluguel cria um certo amortecedor e pode evitar aumentos ainda mais bruscos. Se não houvesse esse abatimento da base, o imposto incidente sobre a locação seria significativamente superior, levando muitos investidores a buscar outras alternativas de aplicação. Nesse cenário, poderia haver redução da oferta de imóveis para locação, pressionando os preços ainda mais. Assim, apesar de não eliminar o imposto, o redutor contribui para preservar a atratividade do mercado de locação.
Redutor de 70% no aluguel é alívio parcial, não solução definitiva
Em suma, redutor de 70% no aluguel deve ser visto como um mecanismo de moderação do impacto da reforma tributária, e não como uma espécie de escudo total contra a cobrança de impostos. Assim como frisa Alex Nabuco dos Santos, o benefício reduz a base de cálculo, mas não afasta a incidência do IVA, o que significa que a locação continuará sujeita à tributação e poderá, em muitos casos, apresentar carga efetiva maior que a anterior. Para proprietários, o desafio é recalcular o equilíbrio entre risco, retorno e preço de mercado.
Autor: Mikesh Wys
